Инвестиции в недвижимость. Основные спобосы инвестирования

С чем ассоциируется у людей недвижимость? Преимущественно с устойчивостью, стабильностью и надежностью. Поэтому многие предприниматели вкладывают деньги в этот рынок, с целью получить неплохую прибыль. Если вы в поиске возможных вариантов заработка, как основного, так и дополнительного, рекомендуем вам ознакомится с инвестированием в недвижимость. Ниже рассмотрим какие виды инвестиций на рынке недвижимости существуют и проанализируем их плюсы и минусы в реалиях современной Российской Федерации.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Что такое инвестирование в недвижимость: основные характеристики отрасли и ее особенности

Инвестиции в недвижимость - вложение денежных средств в определенный объект недвижимости (далее объект), который в данный момент может строиться или уже завершен. Цель данной деятельности - получение доходов в будущем. При этом получить доход с недвижимости можно двумя способами:

• Путем капитальных инвестиций, когда владелец сдает объект в аренду и получает за это платежи;
• Путем спекулятивных инвестиций, когда совершается перепродажа имущества по более выгодной цене.

Т.е. недвижимость не используется по ее прямому назначению: проживание, промышленная эксплуатация, коммерческая деятельность и т.д. Целью инвестиций в недвижимость является получение от нее дохода напрямую. Основным принципом инвестирования является высказывание: «Деньги должны делать деньги», которое было озвучено еще в XVII веке и актуально в наши дни.

Капитальные инвестиции более стабильные и надежные, потому что площадь в аренду сдать значительно легче, чем продать ее. Почти любая недвижимость востребована, независимо от ее состояния, вида и качества. Но этот тип бизнеса из-за высокой степени стабильности является низкодоходным.

Спекулятивный доход от перепродажи недвижимости имеет более высокие риски и соответственно дает больший доход. Продажа объектов за более высокую стоимость имеет свои сложности, но тенденция рынка на сегодня заключается в ежегодном удорожании недвижимости, что на руку инвесторам. Объекты каждый год увеличиваются в цене на 3-5%.

• Большая часть вкладчиков не продают недвижимость сразу после покупки, а выжидают некоторое время, сдавая ее в аренду. Тем самым они максимизируют доход, возвращая себе часть вложений и в перспективе выгодно реализовывают объект.

Виды инвестиций в недвижимость, преимущества и недостатки каждого

В зависимости от особенностей объекта существует несколько разновидностей инвестиций в недвижимость. К основным из них относятся:

• Инвестиции в жилую недвижимость;
• Инвестиции в коммерческую недвижимость;
• Инвестиции в зарубежную недвижимость.

Каждый вид инвестиций имеет ряд особенностей и отличительных характеристик. При вложении средств должна учитываться специфика объектов. В зависимости от нее подход к инвестированию может изменяться. Также доходность инвестиций в недвижимость разных видов колеблется в зависимости от величины рисков.

Инвестиции в жилую недвижимость

Этот тип инвестиций подразумевает под собой покупку жилой площади, например:

• Квартиры;
• Дома;
• Комнат и т.д.

Если рассматривать этот вид в общих чертах, то он имеет такие положительные особенности:

• Порог вхождения в инвестирование данного типа достаточно низкий;
• Малые риски;
• Хорошая окупаемость вложений.

Но недостатком данного типа инвестирования является доход в долгосрочной перспективе и отсутствие возможности получить большую прибыль сразу, по крайней мере в случае сдачи жилья в аренду.

На практике инвестиции в жилую недвижимость имеют ряд сложностей в зависимости от вида жилого массива на который ориентируется вкладчик. Рынок жилой недвижимости разделяется на:

• Первичный;
• Вторичный.

Инвестирование в недвижимость

Первичный рынок недвижимости

Первичный рынок недвижимости включает в себя все современные новостройки, в которых еще никто не жил. На вторичном рынке вкладываются средства в квартиры и дома, бывшие в употреблении ранее. Каждый из них имеет свои особенности и при планировании вкладов их обязательно нужно учитывать.

Преимущества вложения в объекты вторичного рынка:

• Квартира или дом уже пригодны для жилья, имеют отделку, косметический ремонт и т.д.
• В случае сдачи жилья в аренду арендаторы берут на себя все издержки по его содержанию;
• При необходимости квартиру или дом можно быстро продать и эта операция в большинстве случаев будет выгодной;
• Возможность совершить налоговый возврат на часть потраченной суммы.

Вторичный рынок недвижимости

Если говорить о минусах вложения во вторичный рынок, то к ним относят:

• Перенасыщенность рынка;
• Малое количество платежеспособных клиентов;
• Во многих случаях необходимо купить мебель и технику для сдачи объекта в аренду;
• Есть большая вероятность, что арендаторы нанесут урон внешнему облику квартиры, мебели или технике;
• Вероятность падения цен на объекты вторичного рынка из-за появления большого количества новостроек;
• Необходимость постоянно оплачивать коммунальные услуги, независимо от присутствия арендаторов и т.д.

Что касается инвестирования в первичный рынок недвижимости, необходимо рассмотреть несколько стратегий по вложению денег. Они разнятся подходом, рисками и размером прибыли в перспективе.

Одна из самых выгодных инвестиционных сделок - покупка жилья на «этапе котлована», т.е. в момент, когда только закладывается фундамент будущего строения. Но при этом риски ее довольно большие, так как ваш бизнес опирается на добросовестность компании-застройщика. Преимущества вложений на «этапе котлована»:

• Низкая стоимость квартир по сравнению с завершенными объектами;
• В перспективе вы получите новую квартиру с высокой стоимостью на рынке.

К недостаткам таких вложений относят:

• Есть вероятность потери застройщиком лицензии во время произведения строительных работ;
• Разорение застройщика;
• Застройщик может скрыться со всеми деньгами вкладчиков;
• Необходимость делать ремонт и отделку квартиры, что несет в себе дополнительные затраты;
• Отсутствие дивидендов во время строительства объекта.

Также выгодные инвестиции в недвижимость возможны при заключении сделки по долевому участию в строительстве, при этом квартира приобретается в практически готовом доме. Цена на такое жилье будет выше, чем на нулевом этапе готовности, но при этом многие риски снижаются.

Преимущества такой стратегии инвестирования:

• Скоро состоится завершение строительства и жилье будет пригодно к дальнейшему обустройству, сдаче в аренду или перепродаже;
• Квартира на момент вложения будет иметь цену значительно ниже, чем аналогичная в уже готовом доме, это позволит выгадать на перепродаже.

Недостатки такой покупки:

• Вероятность задержки сроков окончания строительства;
• При покупке квартиры у застройщика может измениться статус жилья на вторичный, а это повлечет за собой снижение целевой аудитории на покупку, так как на первичное жилье можно оформить ипотеку и есть возможность получить налоговый возврат;
• Ликвидность и арендаторский спрос на жилье зависит от многих факторов, среди которых развитая инфраструктура рядом, экологичность района, удобная планировка квартиры, свежий ремонт, вид из окна, расположение в доме (угловая или нет, какой этаж).

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Для вложений в коммерческую недвижимость требуется наличие определенных знаний рынка, и умения анализировать текущие и перспективные ситуации. Коммерческая недвижимость включает в себя помещения, в которых могут разместиться различные коммерческие объекты, такие как:

• Магазины;
• Объекты общепита (рестораны, бары, кафе и др.);
• Склады;
• Офисы для компаний и т.д.

Инвестиции в коммерческую недвижимость - перспективное направление, потому что в России в последние десятилетия наблюдается стремительное развитие рыночной экономики, и как следствие предпринимательства. Различные фирмы растут, развиваются, и нуждаются в помещениях для комфортного осуществления деятельности.

• Покупка помещения для офиса или склада достаточно затратное понятие, поэтому многие предприниматели принимают решение взять их в аренду на долгий срок.

Преимущества таких видов инвестиций:

• Наличие большого спроса на коммерческие помещения разного характера;
• Более высокий доход по сравнению с инвестициями в жилую недвижимость;
• Нет необходимости облагораживать помещение, так как этими вопросами занимается арендатор.

• Налог на жилые помещения выше;
• Первоначальные вложения выше, чем в случае инвестиций в жилой массив;
• Есть вероятность большого простоя;
• Необходимость уметь вести бухгалтерский учет либо нанимать специалиста в этой области.

Инвестировать или не инвестировать?

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Эта сфера инвестиций в недвижимость на сегодня является достаточно перспективной и быстроразвивающейся. Многие вкладчики считают, что приобретение квартир в других государствах принесет значительный доход.

Преимущества:

• Отличный пассивный доход при использовании услуг риэлторов;
• Большой выбор недвижимости: квартиры, апартаменты, виллы.

Недостатки:

• Не каждая страна открыта к зарубежным инвестициям;
• Нужно владеть английским и желательно языками той страны, где планируете делать приобретение недвижимости;
• Нужно знать все юридические тонкости этого государства, владеть нюансами законодательной базы;
• Нужно посетить эту страну самостоятельно для оценки ее потенциала.

Если вы не хотите самостоятельно заниматься мониторингом рынка недвижимости для осуществления выгодных вложений можно обратиться в агентство инвестиций в недвижимость.

• Но это не освобождает вас от ответственности и рисков, поэтому рекомендуется заниматься самообразованием в этой сфере.

Инвестиции в фонды недвижимости

Для покупки хорошей квартиры, дома или коммерческих помещений нужны миллионы рублей. Если у вас не хватает средств для полноценной покупки объектов, можно прибегнуть к услугам фондов недвижимости. Мы решили вывести этот тип из общей классификации, так как он, в основном, включает в себя все остальные.

Инвестиции в фонды недвижимости - способ инвестирования с помощью специальной копании. Такие управляющие компании, или REIT (Real Estate Investment Trust), инвестируют в недвижимость и получает от этого доход. В основном REIT функционируют на территории США. Они делают вклады в самые разнообразные виды помещений, основной доход они получают от арендных платежей.

REIT дает возможность людям купить ценные бумаги своей компании, и тем самым стать инвестором и получать дивиденды от прибыли.

Преимущества:

• Высокая ликвидность, так как обратить эти ценные бумаги в деньги по рыночной стоимости намного быстрее чем физическую недвижимость;
• Защита от инфляции, так как стоимость аренды и соответственно дивиденды растут вместе с инфляцией;
• Доступность, так как для покупки акций не требуется больших денежных вложений, как при покупке физической недвижимости.

Недостатки:

• Зависимость от ставок Федеральной резервной системы США;
• Перенасыщенность рынка, так как при появлении новых объектов цена акций может падать.

На сегодня существует множество книг по инвестициям в недвижимость, которыми пестрят многие книжные полки. Такая бизнес-литература даст вам возможность ориентироваться в основных понятиях и подходах в данной сфере и поможет сделать более осознанный выбор способа заработка на инвестициях.

• Он обязан «на отлично» знать рынок. Особенно учитывая его частый сменный характер.