Самозанятые и аренда квартир: как зарабатывать на недвижимости

Многие жители Российской Федерации имеют в своем распоряжении несколько единиц жилья, но проживают при этом на одной. Чтоб остальные не пустовали, а приносили хозяину хороший доход можно сдавать свободные квартиры в аренду. Предлагаем рассмотреть особенности заработка на недвижимость в реалиях современной Российской Федерации.

Ареда квартир самозанятым

Как простому жителю сдавать квартиру в аренду

Большинство жителей России стараются сдавать свою недвижимость в обход государственной системы. Это выгодно тем, что не нужно платить налоги и сумма от арендатора полностью поступает в карман хозяину квартиры. Но что же случится, когда незаконного арендодателя поймают?

За неуплату налога необходимо будет оплатить штраф, сумма которого на двадцать процентов превышает сумму задолженности, но в случае умышленного уклонения придется оплатить все сорок. Факт уклонения должен быть доказан налоговыми органами, которые достаточно настойчиво подходят к выполнению своих обязанностей. Иногда нарушителю может грозить уголовная ответственность по статье 198 УК РФ, например, когда сумма неуплат превысила 600 000 рублей.

Юридические консультанты рекомендуют владельцам квартир вести деятельность официально. Они считают, что виду больших рисков и немалых финансовых наказаний легализация деятельности будет более экономным вариантом ведения бизнеса. Они обращают внимание арендодателей, что осуществить это можно тремя способами:

• Как самозанятый гражданин Российской Федерации;
• Как физическое лицо;
• Как индивидуальный предприниматель.

Налог на сдачу квартиры в аренду самозанятым составляет 3-4 %, в случае сотрудничества с физическим лицо в качестве будущего жильца. Если арендатором выступает фирма - налог увеличивается до 4-6%. Низкая налоговая ставка — это главное преимущество статуса самозанятого.

Еще одним вариантом законной сдачи жилья в аренду является подача декларации и оплата налогов на описанные в ней доходы как физическому лицу. Этот путь проще, но налог на нем составляет около 13%.

Если вы выберете оформление ИП, то помните, что тогда налог на доход будет составлять 6%, причем на хозяине лежит также дополнительная ответственность в виде отчислений по страховке, документального оформления финансовых операций и т.д.

Таким образом выгоднее оформить сдачу квартиры как самозанятый, так как налог на доход минимальный и бумажной волокиты не так много, как в остальных случаях. К тому же легализация дает арендодателю дополнительные бонусы в виде защиты имущества в случае возникновения споров с жильцами. Также договор об аренде предоставляет право требовать с арендаторов залог, который даёт основание квартиросъемщику бережно относиться к чужому имуществу.

Что нужно значть, чтобы регистрироваться самозанятым для сдачи квартир

Как зарегистрироваться самозанятым для сдачи квартиры

Самозанятые - это налогоплательщики, которые используют режим оплаты НПД (налога на профессиональный доход). Законом прописано, что профессиональный доход - это доход физических лиц, который они получают от самостоятельной деятельности, без работодателя и наемных сотрудников.

Как стать самозанятым для сдачи квартиры - довольно распространенный вопрос. Мы постарались обобщить рекомендации и предоставить читателю более полную информацию.

Процедура оформления деятельности самозанятого бесплатна и не занимает много времени. Человеку не нужно ходить с бумагами по различным инстанциям, потому что это можно сделать не покидая дом. Такой способ оформления очень удобен, особенно ввиду пандемии коронавируса.

Владельцу квартиры необходимо скачать приложение «Мой налог» на свой смартфон и пройти регистрацию. Также можно воспользоваться веб-версией и заполнить форму на компьютере. Для регистрации нужно предоставить скан паспорта или ИНН (для регистрации через сайт nalog.ru).

• Также возможно пройти эту процедуру через портал Госуслуг или системы уполномоченных банков (например, Сбербанк).

После регистрации необходимо указать вид деятельности и прикрепить карту, с которой будут проводиться перечисления налога. После обретения статуса самозанятого вы можете выдавать чеки своим клиентам в электронном варианте. Расчет суммы налога происходит автоматически, что является большим плюсом, так как не нужно считать все самостоятельно. Приложение будет ежемесячно уведомлять пользователя о сумме, которую необходимо оплатить в налоговую службу.

После регистрации в приложении «Мой налог» сдача квартиры в аренду самозанятым гражданином Российской Федерации будет легальным и законным делом. Но следует помнить, что у такого налогового режима есть свои особенности.

Особенности функционирования налогового режима в статусе самозанятого

Самозанятый при сдаче квартиры в аренду, или в случае осуществления любой другой деятельности должен отказаться от всех прежних налоговых режимов, которыми он пользовался (УСН, ЕСХН или ПСН). В противном случае ему откажут в праве платить НПД.

Важной особенностью является то, что в случае превышения планки дохода 2.4 млн. рублей самозанятый не имеет права использовать свой статус. Это предусмотрено законом и распространяется на все виды деятельности. Например, если сдача квартиры самозанятым гражданином проводилась по тарифу 350 тыс. рублей в месяц, то деятельность принесла ему прибыль с января по июнь 2 400 000 рублей. Тогда начиная с августа хозяин квартиры будет платить налог как физическое лицо в размере 13%.

Если коммунальные услуги оплачивают арендаторы самостоятельно владелец квартиры не должен платить за них налоги. Но если коммуналка входит в стоимость арендной платы, а жильцы переводят фиксированную суму, то она полностью считается доходом и должна облагаться налогом.

Арендодателю даётся право брать залог с жильцов при заселении. Он является потенциальной компенсацией за возможный причиненный ущерб имуществу владельца квартиры. Если залог в полном объеме возвращается клиентам - налог с него оплачивать не нужно, но, если арендодатель потратил его полностью на ремонт (или только часть) он считается как доход.

Самозанятые граждане имеют право сдавать в аренду только жилые помещения, например, квартиры или дома. Но наем апартаментов, гаражей, коммерческой недвижимости этот режим не подразумевает.

После регистрации самозанятым гражданам предоставляется бонус в виде налогового вычета в размере 12 130 рублей. Их невозможно обналичить, но разрешается применять эти средства для оплаты налогов за свою профессиональную деятельность.

Статус самозанятого можно использовать при сдаче жилья посуточно с использованием интернет-агрегаторов. Но налог тогда считывается как при сотрудничестве с юридическими лицами, в размере 6%.

Сдача квартир будучи самозанятым

Как сдать квартиру как самозанятый

Сдача квартиры как самозанятому возможна только после оформления договора аренды. Там обязательно должна быть прописана помесячная стоимость аренды, размер залога, условия пользования помещением, срок действия договора, порядок уплаты коммунальных услуг и др. Также в нем обязательно должно быть составлен список имущества и описано его состояние на момент заселения квартиросъемщиков. При нарушении письменного договора стороны могут отстаивать интересы в суде.

Договор аренды менее чем на 11 месяцев не требует государственной регистрации и начинает действовать после подписания.

• Наймодатель может посещать квартиру только в установленные договором даты, иначе это может быть нарушением с его стороны.

Как самозанятому сдать квартиру, которая не является его собственностью

Это возможно только после заключения договора аренды с хозяином жилья. После этого необходимо подписать договор с лицом, которое будет там проживать. Такой вид найма называется субаренда.

Законодательно это прописывается следующим образом:

• В договоре необходимо определить, что жилье подлежит последующей сдаче в субаренду.
• Все владельцы жилья должны упоминаться в договоре в качестве соарендаторов.
• Срок субаренды жилого помещения не должен превышать срока найма.
• Договоры сроком более 12 месяцев необходимо регистрировать.

Налог на профессиональную деятельность является отличным направлением легализации «теневого» бизнеса граждан Российской Федерации. Население получает отличные условия для осуществления легальной деятельности, а государство имеет возможность регулировать ее и получать налоги в бюджет.